2026년 집을 보유할 때 내는 세금: 재산세 · 종합부동산세

① 집을 보유하면 두 가지 세금을 낸다

주택을 가지고 있으면 재산세를 낸다. 여기에 더해 보유한 주택의 공시가격이 일정 기준을 넘으면 **종합부동산세(종부세)**를 추가로 낸다.

두 세금은 별개다. 종부세를 내지 않는다고 해서 세금을 안 내는 것이 아니다. 재산세는 주택을 가진 모든 사람이 낸다.

이번 개편의 변화는 대부분 종부세에 있다.

② 세금은 공시가격 전체에 매기지 않는다 〔확정 시행〕

재산세도 종부세도 공시가격 전체에 세율을 곱하지 않는다. 그중 일부만 과세표준으로 삼는데, 그 비율을 공정시장가액비율이라고 한다.

공정시장가액비율 = 공시가격 중 실제로 세금 계산에 반영하는 비율

재산세의 공정시장가액비율 (2026년)

이 43~45% 구조는 2026년에 새로 생긴 것이 아니다.

③ 현재 종부세는 이렇게 계산된다 〔확정 시행〕

기본공제 — 이 금액까지는 종부세를 내지 않는다

공정시장가액비율은 주택 수와 관계없이 60%다.

계산 순서

공시가격
 − 기본공제
 = 공제 후 금액
 × 공정시장가액비율 60%
 = 종부세 과세표준

예시 — 공시가격 20억 원인 1세대 1주택

20억 − 12억(기본공제) = 8억
8억 × 60% = 4억 8천만 원  ← 이 금액이 과세표준

공시가격이 12억 원 이하인 1세대 1주택은 종부세를 내지 않는다.

④ 2026년 8월 정부안은 무엇을 바꾸려 하는가 〔정부안 · 국회 통과 필요〕

아래는 2026년 8월 발표된 세제개편안의 내용이다. 아직 시행되지 않았고, 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있다.

방향은 집을 몇 채 가졌는가뿐 아니라 실제로 사는 집인가와 가격을 더 중요하게 보는 쪽이다.

거주용 1주택 — 부담이 줄어든다

• 기본공제를 12억 원 → 14억 원으로 확대
• 정부 설명 기준, 공시가격 14억 원(정부 추산 시가 약 20억 원)까지 종부세를 내지 않게 된다
• 공시가격 약 21억 원(시가 약 30억 원)까지는 지금보다 보유세 부담이 낮아진다
• 공시가격 약 28~35억 원(시가 약 40~50억 원) 구간은 세액 변화가 크지 않다

고가 1주택 — 부담이 늘어난다

• 시가 약 40~50억 원을 넘는 주택에는 별도의 세제 장치를 신설해 부담을 높인다

비거주 1주택 — 부담이 늘어난다

• 기본공제를 12억 원 → 9억 원으로 축소
• 집이 한 채라도 그 집에 살지 않으면 공제가 줄어든다

2주택 이상 — 부담이 늘어난다

• 기본공제를 9억 원에서 「4억 원 + (5억 원 중 거주주택이 차지하는 비중)」 으로 변경
• 이 방식에서는 어떤 경우에도 9억 원에 못 미친다. 5억 원 부분이 온전히 인정되는 경우에만 9억 원이 되기 때문이다
• 실제 공제액이 얼마가 될지는 거주주택 비중을 계산하는 구체적 방식에 달려 있으며, 2026년 8월 현재 세부 산식은 확정 발표되지 않았다

3주택 이상 — 공정시장가액비율도 오른다

• 공정시장가액비율을 **60% → 80%**로 인상

과세표준이 어떻게 달라지는지

현재     (공시가격 합계 − 9억) × 60%
정부안   (공시가격 합계 − 새 기본공제) × 80%

새 기본공제가 얼마가 될지는 위에 적은 대로 아직 정해지지 않았다. 다만 공제는 줄고 비율은 오르므로 과세표준은 양쪽에서 커진다.